内容概要

认定中介合同关系是否存在，需系统考察法律要件与实务证据的关联性。核心在于书面委托合同的签署形式及内容完整性，包括双方身份信息、委托事项、服务期限等关键条款。同时，需核查中介方是否具备合法有效的中介资质证明，其经营范围是否涵盖商品房销售代理业务。对于商品房销售委托书，需验证委托人签字真实性、委托权限范围以及是否经过必要公证程序。实务中还需结合《商品房销售管理办法》，通过权责履行记录追溯合同履行过程，例如看房记录、交易磋商纪要、费用结算单据等客观证据。值得注意的是，佣金支付凭证的时间节点、金额与合同条款的对应性，以及违约条款中责任划分的实操可行性，均为判定合同关系真实性的重要支撑点。

中介合同关系认定标准

判断买卖双方与中介机构之间是否存在中介合同关系，需从形式要件与实质履行两个维度综合审查。形式层面，书面委托合同是基础法律文件，需明确记载委托事项、服务范围及佣金条款，并核查签约主体是否具备合法中介资质证明。实务中，若仅有口头约定或非正式文件，需结合商品房销售委托书的备案登记状态及条款完整性进行补强验证。实质履行层面，重点调取中介机构提供的权责履行记录，包括房源推介记录、带看确认单、交易进度沟通凭证等，并与《商品房销售管理办法》规定的信息披露、风险告知义务履行情况进行交叉比对。此外，需注意合同内容是否涵盖佣金计算方式、违约责任划分等核心条款，避免因关键要素缺失影响法律关系定性。

书面委托合同签署要件

认定中介合同关系存在的基础要件在于书面委托合同的法律效力。根据《民法典》规定，中介合同本质为委托合同，需以书面形式确立委托事项及双方权利义务关系。具体而言，合同应明确记载委托方与受托方的主体信息、委托代理的商品房销售事项、权限范围及服务期限等核心条款。若仅有口头约定或未载明关键权责条款的简易协议，可能因形式瑕疵或内容不完备影响合同效力认定。值得注意的是，实务中需重点核查合同是否包含佣金支付标准、违约责任划分等实质性约定，并确认签字盖章主体与中介资质证明载明的机构信息一致，以避免后续履约争议。

中介资质证明查验要点

在确认书面委托合同的有效性后，需进一步核查中介机构是否具备合法经营资格。根据《商品房销售管理办法》规定，中介机构应主动出示房地产经纪机构备案证书及营业执照，二者缺一不可。查验时需重点核对证书编号是否在住建部门公示系统中可查，同时关注资质文件的有效期及经营范围是否包含商品房销售代理业务。对于分支机构，还应确认其是否持有总公司授权文件。实务中，部分机构可能通过伪造或过期的资质文件规避审查，建议通过官网或政务服务平台的“企业信用信息公示”模块进行交叉验证。此外，若中介人员以个人名义提供服务，需核查其是否与备案机构存在劳动关系，并留存执业资格证明复印件作为权责追溯依据。这一环节的严格审查，可为后续分析权责履行记录及违约条款对应性奠定基础。

商品房销售委托书效力

认定商品房销售委托书的法律效力，需重点审查其形式要件与实质内容。根据《商品房销售管理办法》规定，有效委托书应以书面形式订立，并明确载明委托事项、权限及期限。实务中需核验委托人（卖方）签字或盖章的真实性，同时确认受托方（中介机构）是否具备从事商品房销售的中介资质证明。若委托书存在超越代理权限、未明确佣金支付标准或违反强制性法律规定的情形，可能导致部分条款无效。此外，委托书与书面委托合同的条款一致性、授权范围与权责履行记录的匹配度，亦是判断其效力的关键依据。例如，若实际销售行为超出委托书载明的房产信息或价格区间，则可能影响委托关系的合法性认定。

权责履行记录核查方法

核查权责履行记录时，需重点比对中介合同关系中约定的服务内容与实际操作的一致性。首先，应调取双方签订的书面委托合同条款，逐项核验中介机构是否完成房源推广、带看、议价等基础义务，并留存服务过程记录（如带看确认单、沟通日志）。其次，需审查商品房销售委托书中约定的代理权限范围，确认中介行为未超出授权边界。针对《商品房销售管理办法》要求，需查验中介是否如实披露房屋权属、抵押及交易风险信息，并保留书面告知凭证。此外，通过分析佣金支付凭证的时间节点、金额比例与合同条款的对应性，可侧面验证服务履约进度。若存在争议，需同步核查违约条款执行记录，例如逾期赔付凭证或协商补充协议，以确认责任划分的实质性依据。

佣金支付凭证关联分析

在认定中介合同关系时，佣金支付凭证是证明交易双方履行义务的核心证据之一。实务审查中需重点核对付款时间、金额与书面委托合同中约定的佣金条款是否一致，同时关注支付方式是否符合行业惯例。例如，通过银行转账的款项是否备注“中介服务费”，现金支付是否附有收据及签章确认。若凭证显示费用支付对象与中介资质证明载明的机构名称不符，或存在分阶段付款却无对应服务节点的记录，则可能影响合同关系的认定效力。此外，需结合权责履行记录（如带看房屋次数、磋商过程文件）验证佣金支付与中介服务的实际关联性，避免出现“未服务先收费”或“超额收费”等异常情形。依据《商品房销售管理办法》相关规定，佣金支付凭证的完整性与逻辑性，是判断中介活动合规性的重要依据。

违约条款对应性审查

在判断中介合同关系是否成立时，对违约条款对应性的审查尤为关键。需重点核查合同条款是否明确区分买方、卖方及中介方的责任边界，并确保违约情形与救济措施形成逻辑闭环。例如，若中介未按约定提供权责履行记录或存在隐瞒房源信息的行为，合同中是否列明对应的违约金比例、赔偿方式或解除权行使条件。同时需验证条款中关于佣金支付凭证的争议处理机制是否与《商品房销售管理办法》规定的义务范围相匹配，避免出现责任真空或过度加重单方负担的情形。实务中，还应关注条款是否存在模糊性表述，如“重大过失”“合理期限”等缺乏量化标准的定义，此类问题可能影响后续争议解决的效力。

法律依据与实务指引

认定中介合同关系的法律依据主要源于《民法典》，明确中介合同的定义及双方权利义务。同时，《商品房销售管理办法》细化了对商品房销售委托书的形式要求及权责履行记录的保存规范。实务操作中，需重点审查书面文件的完整性：除核对书面委托合同签署主体及日期外，还应确认中介方是否主动出示有效期内的中介资质证明。对于争议情形，法院通常依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，结合佣金支付凭证、服务过程记录等事实证据进行综合判断。需要特别注意的是，委托内容超出中介机构经营范围的条款可能被认定为无效，此时需参照《市场主体登记管理条例》核查资质文件的业务许可范围。